《房地产周期百年史》

出版社：经济科学出版社
作者：（美）霍伊特　著，贾祖国　译
出版时间：2011年09月


两百年前，芝加哥还是一片荒野，人烟稀少，灌木丛生，河流的沿岸疏疏落落地分布着十二座小木屋，只有印第安人的马车和前往西部淘金的白人会从那里经过。但是在一夜之间，这块鸟不生蛋的鬼地方突然变成了投机家眼中的黄金地段。

起因是一条即将开挖的运河。当时美国交通落后，内河航运是最为便捷的运输手段。1830年，当大家听说会有一条运河将从芝加哥经过的时候，马上就意识到未来的芝加哥会变成一个航运中心，人口会增加，地价会上涨，住宅和商铺会变得非常抢手。

《论语》里有一句话：“君子见几而作，不俟终日。”意思是聪明人只要瞧见机会就马上出手，决不会等到天黑。美国的聪明人用实际行动响应了这句话——运河刚刚动工，离通航还有几年时间，所谓的“航运中心”八字还没有一撇，得到消息的投资者就已经揣着现金赶到芝加哥，抢着入手地皮和建造房屋了。

最初的土地交易还是正常的，买家拿到地皮就破土盖房，盘算着房屋建成以后刚好能赶上运河通航，赶上从美国各地源源不绝抵达芝加哥的移民潮。可是到芝加哥买地的投资者越来越多，地皮一天一个价，今天五十美元一亩，明天六十美元一亩，后天就能涨到一百美元一亩，于是投资就演变成了投机：买地不再是为了建房，而是为了倒手卖给其他人，每倒一次手就加一次价，所有参与投机的人都赚得人仰马翻。

从1834年到1836年，芝加哥的土地投机进入了巅峰状态。1834年6月，一块地售价三千五百美元，而到了1835年6月，同样的一块地涨到一万五千美元，短短一年时间翻了四五倍。惊人的利差吸引着更多的人参与到土地交易中去，在1836年，如果一个商人在芝加哥开展业务而不参与土地交易，就会被别人视为没有眼光的失败者。

上述繁荣没有能够一直持续下去。1837年，政府那里传出了运河停工的消息，想象中的航运中心成为泡影，已经建成的商铺和住宅找不到租客，当地的地价很快就从一路狂涨掉头变为一路暴跌，原先热卖的地块打五折也没人敢要，芝加哥刚刚繁荣起来的地产市场就这样崩盘了。

按照投资者早先的预测，芝加哥会在运河开工以后四五年里繁荣起来，至少会有五万人口移民至此。可是一直到1848年，芝加哥仍然是个狭小的村镇，全部居民只有五千人，在土地投机兴盛时建造的市政厅空空荡荡，就像一幢鬼屋，市政厅附近一英里远的地方还是广袤的草原。人们走在冷清的大街上，不时能看到游荡的野猪，在沃巴士大道和亚当斯大街甚至还能见到狼的踪影。宽阔的克拉克大街两边本来是规划好的住宅用地，每平方英尺标价上千美元，可是崩盘以后一文不值，只有农民在那里种植马铃薯。那段时间里，芝加哥成了美国的笑柄，即使是再自信的投机客也看不到再度繁荣的希望。

但是世事变幻难以预料，几年以后，运河再度开工，芝加哥还非常幸运地被规划成了铁路线的交汇处。“航运中心”加上“铁路枢纽”，这两个颇具吸引力的投资概念再度点燃了土地投机的导火索。芝加哥的地价慢慢回升，铩羽而归的投机者又杀了回来，继续炒卖地皮和房产。当然，这时候的芝加哥连一条铁路都没有，但是人们已经把它想象成了美国西部的铁路枢纽。

芝加哥地产市场的二次繁荣跟上次一样，也是买家越来越多，地价越涨越快。克拉克大街和北大街交叉口有一块地皮，1848年每英亩只卖五十美元，一年后翻了倍，两年后翻了两倍，到1857年，这块地皮的标价已经涨到了每英亩五万美元。麦迪逊大街十字路口一个地块在1842年的总价是二十万美元，而在1856年却暴涨到三千七百万美元。这些地块的快速升值放大了所有地主和炒家的预期，连最偏远的地皮都在眨眼之间升值很多倍。

同样跟上次繁荣一样的是，这一轮地价上涨也没能持续多久。1857年美国金融紧缩，铁路停工，工人失业，一部分持有地产的人眼看势头不好，抢在降价之前赶紧清仓。而大多数炒家不甘心这样做，他们已经有了“经验”，知道经济萧条终将过去，即使芝加哥的地产市场崩盘了，将来也会慢慢复苏并继续繁荣，所以只要耐心等待，冬天总会过去。问题是，在美国长期持有不动产的成本实在太高，除了定期支付银行利息，每年还要缴纳一大堆税费和罚金。到了1859年，炒家发现他们持有的不动产已经严重贬值，如果不按跳楼价甩卖，连贷款都无法偿付，于是越到后来卖地的人越多，而卖家越多跌价越快，芝加哥地产市场迎来了它的第二次崩盘。

简言之，芝加哥的地产市场从1830年到1842年是一个周期，从1843年到1862年又是一个周期，这两个周期都是从冷清到繁荣，再从繁荣到极度繁荣，再从极度繁荣到迅速崩盘。

此后的时间里，芝加哥地产市场继续经历着完全相似的波动：从1863年到1877年，从1878年到1898年，以及从1899年到1933年，分别又都是一个周期，每个周期都是以冷清到繁荣开场，再以繁荣到崩盘剧终。换句话说，从1830年到1933年这一百余年当中，芝加哥的地产市场一直是循环往复，先从繁荣到崩盘，再从崩盘到繁荣，然后再从繁荣到崩盘……就像古代中国一治一乱的历史大循环。

关于芝加哥地产市场的上述历史循环，在《房地产周期百年史：1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中记载甚详，作者用大量的数据和事例描述了芝加哥每一轮土地繁荣的景象，也分析了每一轮市场崩盘的原因。虽然他的研究对象只局限于芝加哥，研究时间也只局限于从1830年到1933年这短短的一百余年，但是他非常扎实并且颇具开创性的研究能给我们带来很多启发。

第一个启发是任何一个地区或者国家的房地产市场都不可能永远繁荣下去，崩盘将是必然的结局。不信我们可以把视野放大一些，回顾中国历史上那些曾经房价飞涨的城市，例如晚唐的洛阳、北宋的开封、南宋的杭州、明初的南京、民国的上海……它们当中有些城市的房价甚至持续上涨五十年（例如南宋的杭州），但是最后都不可避免地迎来了大崩盘（详情可参读拙著《千年楼市》与《民国房地产战争》）。

第二个启发是崩盘并非结局，而是开始，每一场崩盘之后其实还会伴随着下一轮繁荣。这是因为社会经济总会复苏，人性当中根深蒂固的集体躁狂总难磨灭，只要我们投机的本性不变，房地产周期就会一直上演，行政调控和文化习俗最多只能延长或者缩短这一周期，而不能最终改变。

第三个启发则是本书作者自己的研究结论：人口增长和土地价值增长之间并不存在必然联系，但是对人口增长的乐观估计却能导致不动产价格的迅速飙升。进而言之，真正能够左右房价升跌的关键因素不是人口，也不是收入，甚至不是政策，而是人们的心理预期。事实上，芝加哥地产市场的每一轮繁荣和崩盘都是起因于大多数投机客开始相信会发生什么情况，然后就会真的发生什么情况。

拙著《民国房地产战争》里也指出：只要多数潜在的购房者相信房价会涨，那么无论空置房有多少，也无论房价超出普通人的支付能力多少倍，甚至不管战火离家门口有多么近，都不会影响房价的继续上涨。

那么又是什么因素决定了人们的心理预期呢？主要是公众所掌握的信息。只要有足够多的新闻或者谣言显示房价会跌，那么人们就会真的相信房价会跌，然后房价就真的会跌。从这个角度看，楼市是唯心的，房价是受意念控制的，就像魔法一样。