贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相

作为一位在美国抵押贷款业内干了14年的行家里手，作者亲身经历了这场席卷美国的危机发展的全过程——房屋滞售，价格跌落，信贷紧缩。而问题的真实情况似乎比这还要严重的多。这场危机给大众留下了太多的猜疑和揣测：它究竟是怎样发生的？未来会发展到何种程度？它给世界经济带来了怎样的影响？

作者通过一个业内人的视角，为我们揭开美国次贷行业的内幕，描绘了一个行业全景和其中形形色色的人物与故事，反映了交易背后的利益勾联，揭示了造成危机的原因和真相。本书试图从行业层面找出解决危机的方法，提出了不少建设性建议。值得一提的是，本书专辟章节，探讨了次贷危机对中国的影响，对中国的决策者、金融业内人士具有借鉴价值。

　　•为什么说美国3/4的次级贷款是不稳定和具有欺诈性的？
　　•次级贷款行业是如何将美国房价推到不可思议的高位的？
　　•房地产经纪商是利用何种手段欺骗债权人和债务人的？
　　•经纪商如何利用巧妙的金融技巧使不合格的贷款者如愿以偿地得到贷款？
　　•为什么说华尔街与评级机构是推动次贷危机的主要原因？
　　•解决危机需要综合考虑行业链条内的哪些环节？

理查德·比特纳（Richard Bitner），康奈尔大学传播学硕士。现任LTV Media出版传播咨询公司总裁。曾有14年抵押贷款业从业经验，其中5年担任Kellner投资公司总裁。目前，他担任Family Gateway 房地产公司的董事。

导读
序

1 拐点
　良好的贷款行为变质
　目击崩溃
　我们都在想些什么？
　激流隐退
　事态的发展

2 次级贷款业
　次级贷款的“枪手”业务
　了解次级贷款业
　次级贷款业的发展
　次贷业的经济学
　1998年的第一次危机
　参与者与业务流程
　贷款公司与经纪商的关系
　贷款公司与投资机构的关系
　冲突的体系
　自有文化
　白手起家

3 经纪商：抵押融资的软肋
　抵押贷款经纪业务
　经纪商的业务流程
　抵押贷款欺诈
　经纪商的谋略
　诚实的经纪商
　行为失调
　不道德的经纪商
　我将自己置于何种境地？
　对人性丧失信心

4 创新融资的艺术
　理解风险
　融资创新如何运作
　房产评估中的水分

5 华尔街&评级机构：贪婪之至
　证券化的影响
　何谓抵押贷款支持证券
　华尔街蹚浑水
　评级机构
　利润丰厚的商业模式
　插上一手
　难以调和的关系
　评级机构的权势
　谁在导演这场秀？
　反应迟缓
　证券化如何影响借款人
　未来何去何从

6 合零为整
　二级参与者——美联储
　借款人
　随意选择收入和首付款
　抵押贷款零售商
　建筑商和房地产中介
　次贷业的命运流转
　判断失误

7 重回正轨
　变革计划
　投资银行——创造责任
　评级机构——彻底检修
　抵押贷款经纪人——修补体系
　解决欺诈问题——打破思维定式
　评估师
　贷款指导——很有意义的改变
　让欺诈无所遁形
　目前的危机

8 次贷对中国的影响
　美国房地产市场的崩溃
　对美国经济的影响
　对中国经济的影响
　次贷危机对中国的影响
　中国抵押贷款业
　美国次贷危机的教训

8 次贷对中国的影响

次贷危机离中国有多远
如果由于次贷危机导致美国严重经济衰退，将会有什么事情发生？认为次贷的影响无关紧要显然是愚蠢的想法。美国需要依靠中国，因为身为美国的债权人之一，中国购买了大量的美国国债。反过来，中国的经济繁荣也受惠于向美国大量出口。虽然中国已经在开始寻找美元储备的替代选择，但其他金融工具尚不能被证明有同样的吸引力。中国也认识到如果抛售这些资产或者不再追加购买，由此产生的巨大冲击波将席卷全球。一旦美国经济严重衰退，中国经济有可能将承受适度甚至更严重的金融影响。在很多方面，即使在我们自己的国家，次贷危机真正的影响范围也被人们误解。他们大多在问诸如此类的问题，为什么抵押贷款业中相对很小的一块，会对整个美国经济体系产生如此巨大的伤害？抵押金融业的根本缺陷可能是从次级借贷起步，但它和行业内的所有业务都有关系。
第六章指出，2006年行业犯的错误之一是针对次级贷款的借贷指导准则越来越没有约束力。其实很多业外人士并没有认识到，当时，对抵押贷款业内其他业务来说，松懈的承销标准已经是稀松平常之事。没有比Alt-A贷款产品更好的证据了。该产品本意是为了给那些信用良好却无法证实收入的借款人提供服务，可最后也避免不了染上席卷整个行业的陋习：评判标准上的日益松懈。
平均信用评分在700分以上、具有良好信用的借款人即使不付首付款，没有收入证明，其贷款申请也能获批。在极度膨胀的市场，借款人可以通过使用还款方式可选择的浮动利率抵押贷款（Alt-A产品的一个子产品），达到贷款融资目的。不断攀升的购房成本使他们越来越难拥有自己的房子，对他们而言，这类贷款产品是他们融资的唯一选择。每个月只需付最少的月供，也许这点月供还抵不上每月的利息，一旦利率开始调整，借款人将无力承担。
高信用等级评分的贷款还贷情况通常要好于低信用等级者，因此Alt-A贷款市场的问题花了更久的时间才浮出水面。房价上涨情况下，遇到资金问题的借款人可以再次融资或者出售房产，而一旦房价走下坡路，这种选择将不可行，最后留给他们的是一堆无力承担的债务。没有人能预测到，在过去的12~18个月内，还贷情况会恶化得如此之快，房价会下跌得如此之猛。

美国房地产市场的崩溃
美国经济正在进入前所未有的阶段。1997年~2006年，美国房价经历了一轮史无前例的疯涨，这助长了贷款机构、评级机构，借款人的鲁莽行为。很快，行业被推向危机边缘。每天，美国人随便翻翻报纸，都会看到诸如“房价继续回落”的头版头条，这时人们才会惊觉遇到历史上非常糟糕的借贷危机。
截至2008年3月，最过度膨胀地区的房价，如拉斯韦加斯、迈阿密、洛杉矶、凤凰城等，已经从前几年的最高峰下跌了20%。应运而生的是，取消抵押贷款赎回权数量以从未有过的速度与日俱增，这也助推了一些市场的房价自由落体。鉴于如此巨大的不确定性，没有人能确切指出市场何时才会触及底部。
另外值得关注的是，美国那些没有享受到房价急剧增值的地区也正被危机影响。达拉斯、得克萨斯就是一个好的例子。由于有大量空地用来建造新屋，在过去的10年间，这些地区的房价并没有经历跳跃式飞速上涨。即使这个国家其他地区的房价以每年两位数的增速上涨时，达拉斯—浮特沃斯地区的房价年均涨幅仅为4%。很多人认为，由于并未享受到房价的巨大增值，同样达拉斯的房子会对价格大幅缩水免疫。虽然没有理由认为该地区房价会达到迈阿密或者拉斯韦加斯的下滑水平，但2007年，由于新屋销售量减少了1/3，该地区房价已经开始回落。
这场危机的长期影响在一定时间内尚不可知，但是抵押贷款业的问题是给更广泛的经济领域带来了灾难。华尔街金融机构的持续减值已经迫使借贷机构紧缩抵押贷款业务，借款人融资变得越来越难。
此外，被称为“钥匙响叮当”的做法开始成为一种流行趋势。这个名词源于借款人将房屋钥匙邮寄给贷款机构，实际上表示放弃房产的一种做法。在房价疯涨最激烈的地区，购房者正面临严峻事实。首先，很多人当初选择初始低月供的浮动利率贷款只是因为这是能顺利贷款的唯一途径。可当越来越接近利率调整的时间，他们将不得不面对更高的月供。其次，购房者会发现投资贬值很快，而且情况日益糟糕。对那些在市场最高点购房的人而言，可以想象，需要花10年甚至更多的时间他们才有可能收回投资。再次，由于很多借款人买房当初并没有付首付款，除了一点信用评分外，他们几乎没有任何损失。这些人会决定止损出局。
詹妮弗•麦卡度的案例证明了这种趋势。2006年末，詹妮弗•麦卡度，一位有两个孩子的离婚母亲，购买了加利福尼亚州斯托克顿的一处房产，她通过当地的抵押贷款经纪人申请了浮动利率抵押贷款。尽管她知道低利率的好处只能持续一年，但还是指望潜在的晋级加薪机会能够抵消即将增加的月供。和许多人一样，她选择的是收入申报贷款，不需要交纳首付款。
9个月以后，詹妮弗不仅没有升职，反而被降职了，收入锐减25%。当了解到自己的房价已经下跌并且还将持续下滑，她迅速做出决定。60天以后，詹妮弗放弃了房产。她收拾行囊，全家搬去和母亲同住，而不是傻等着不可避免地被取消抵押赎回权。
这种趋势正在产生复杂的影响。很多房屋专家认为，社区内单独的一例取消抵押赎回权将使该社区的房价仅下降1%，可当偶然变成常态，就将产生破坏性的影响。
俄亥俄州的克利夫兰也许是消抵押赎回权如何影响城市的最佳注释。过去有“美国次贷之都”之称的克利夫兰，现在有10%的房屋空置，整个城市到处可见银行没收的房产，藩篱环绕，破败不堪。直接后果是，克利夫兰正面临不断上升的犯罪浪潮。如克利夫兰的凯霍加县财政局长吉米所言：“华尔街不付首付款，不受质询的贷款策略已经吸干了我们这座城市。”
最近，一个联合研究机构提供了华盛顿互助银行在2007年5月证券化的Alt-A抵押贷款池的相关信息。这些贷款拥有令人尊敬的信用评分（平均分为705分），其中90%没有收入证明，绝大多数没有或只是付了少量的首付款。大约2/3的抵押房产位于加利福尼亚和佛罗里达，这两个州在市场膨胀时房价增幅惊人。
令人震撼的是贷款表现恶化之快。取消抵押赎回权率在7个月内达到13.17%。如果包含贷款机构自有房产，这个数字将达到15%。几乎25%的贷款至少逾期60天未正常还贷。即使是2006年以来承销标准放松后的次贷，违约的恶化速度也没有这么迅速。
仔细考察这些数据可以发现，借款人也许在逾期30天或者60天还贷时就已经选择放弃而不是坐等取消抵押赎回权，以前通常在逾期120天后借款人才会选择这么做。2007年12月，90天逾期还贷比率为3.79%。即使下个月，每一笔贷款都被取消抵押赎回权，这个数字也只会达到7.58%。事实上，2008年1月份该数值已经上升至13.17%。这项事实有力证明在取消抵押赎回权程序启动之前，借款人已经逃之夭夭。当初接近93%的抵押贷款证券化产品的评级都为AAA，但7个月以后，15%的抵押贷款房产被取消抵押赎回权或成为银行自有房产。真是骇人听闻！
这组数据意义非同凡响。它们是美国房地产市场开始走下坡路的早期信号，那些涨幅最大的地区尤甚。我几乎不能相信，评分在700分以上的贷款表现会如此糟糕，恶化会如此迅速。这证明信用评分不应被当做评估借款人的唯一决定性因素。当房价开始下跌而传统意义上的承销方式销声匿迹时，除非市场到达底部，否则由此引发的连锁反应将不会停息。
借款人弃房产而不顾的情况主要集中在房价下滑最厉害的地区，但这种情况会持续多久？2008年第一季度对美国金融市场而言是一个动荡之秋，它见证了两宗抵押贷款借贷机构的并购案——美国国家金融服务公司被美国银行收购；贝尔斯登，一家大型的投资银行，不得不向美联储求援。
截至2008年4月，尽管根据对国民生产总值连续两个季度下滑的官方注解，美国经济可以说尚未进入衰退，但即使是最乐观的观察家都预测未来经济局势不妙。

对美国经济的影响
虽然很难预测美国经济的未来，仍然有一些情况值得考虑。弄清楚这些内容将有助于解释房贷危机对中国经济的影响。
RGEMonitor的主席、纽约大学斯特恩商学院经济学教授鲁里埃尔•鲁比尼（NourielRoubini）他是美国财政部的前任咨询员。最近他提出了“走向金融灾难的12步”。我将他提出的内容和我认为最有可能出现的四种情况一并整合。
第一种情况是目前危机继续蔓延。随着越来越多的借款人发现抵押贷款和价值倒挂（欠银行的钱大于房子的真实价值），且拖欠贷款继续增加，借款人就会开始在其他债务上违约，如信用卡、汽车贷款和学生贷款。结果是，一些主要的债券保险公司将丧失信用评级，并造成巨大的账面减值。
房地产专家估计，超过800万房主的银行贷款欠款数大于他们房子的真实价值。如果房价按照目前的速度滑落，他们估计到2009年末，这个数字将上升到1600万至2400万，这会导致更多的人主动放弃房产。最好的情况是，美国经济将进入适度衰退。
第二种情况将在账面减值不断攀升，违约持续增加，让银行不堪重负的情况下发生。最后，无论是一家大型的地区银行还是全美性银行崩溃，都将引起华尔街的恐慌蔓延，导致对冲基金的失败以及类似我们所亲见的1987年的市场崩塌。
鲁比尼认为这种情况很有可能发生。他认为，在这种情况下，美国有可能将损失社会化，“有效地将抵押贷款或银行国有化”。如果介于适度到严重之间的衰退发生，证券市场将遭受巨大损失。
第三个可能的情况是大部分信贷形式（包括消费信贷和商业信贷）将销声匿迹。账面减值，银行崩溃，证券市场损失这一系列的恶性循环使信贷变得更为不可行。因为目前信贷状况每况愈下，有理由相信这种状况不会很快改善。这将直接将美国经济带入严重衰退。鲁比尼认为第三种可能的发生几率也大。
最后一种可能性是经济完全崩溃，这会引起整个金融体系的彻底失败。子孙后代们因“经济大萧条”而认识这个历史阶段。鲁比尼相信这种可能性不大，他认为美国只会经历18个月或更久的痛苦且严重的经济衰退。
我同意鲁比尼教授的判断。和1929年的经济萧条时期不一样，现在的美联储解决经济挑战的能力已今非昔比，目前更多的技术手段已经被用以阻止经济崩溃就是明证。虽然人们对目前危机严重程度看法不一，争论不休，但对于美国经济减速的观点，意见少有不同。

对中国经济的影响
关于美国经济对中国经济的近阶段影响，业内有两种截然相反的观点。过去几年中，欧洲已经超越美国成为中国最大的出口市场，同时拉丁美洲的重要性也在提高，专家认为美国经济逆转不会对中国产生巨大影响。世界银行首席经济学家林毅夫支持这种观点，2008年3月，道琼斯通讯社引用了他的论述：“虽然美国经济暴跌会危害中国的出口，但影响将非常有限。在广义的经济领域内，中国出口的很多生活必需品对美国经济逆转的敏感程度较低。”
美国国际战略研究中心中国问题研究室的负责人查尔斯•弗里曼（CharlesFreeman），在2008年1月29日发表的最新报告中持不同的意见，他认为：“中国和亚洲其他国家的证券市场股价大跌是对美国市场的反应。这表示，并不如其他经济学家所言，中国经济能独立于美国经济之外。至少从到目前为止的投资者情绪来判断，中国的主流观点仍然认为中国经济严重依赖美国经济。即使中国能够克服由于涉入美国次贷资产而造成的困难，中国也不可能在美国经济衰退中毫发未损。从政治角度，这在中国可以理解为对保护主义和经济全球化的更广泛需求，这是对美中经济协议的进一步挑战。”
弗里曼同时指出美国经济逆转是一柄双刃剑。“确实，对那些身为美国债权人的中国机构而言，经济衰退会在一定程度上给他们敲响警钟。但另一方面，放缓的美国经济也会产生其他新的投资机会，尤其是那些现在看起来价值适宜的资产。”当美林证券最近将其股份出售给亚洲的一个主权基金时，很多人相信这是外国投资者收购美国金融机构的开始。
如果由于次贷危机导致美国严重经济衰退，将会有什么事情发生？认为次贷的影响无关紧要显然是愚蠢的想法。美国需要依靠中国，因为身为美国的债权人之一，中国购买了大量的美国国债。反过来，中国的经济繁荣也受惠于向美国大量出口。虽然中国已经在开始寻找美元储备的替代选择，但其他金融工具尚不能被证明有同样的吸引力。中国也认识到如果抛售这些资产或者不再追加购买，由此产生的巨大冲击波将席卷全球。一旦美国经济严重衰退，中国经济有可能将承受适度甚至更严重的金融影响。
更值得关注的是中国经济的健康状况。这些年强劲发展的美国房地产市场对“中国制造”，从浴室设备到卧房套件不一而足，产生了巨大需求。而现在房地产市场降温，类似订单大幅减少。另外，中国新的《劳动法》于2008年1月1日正式实施，生产企业的劳动力成本提高。商品、能源价格上涨，以及政府取消了针对出口商的优惠政策，竞争环境越发恶劣。同时人民币升值又进一步降低了本来就很微弱的利润空间，所有这一切将无数的制造商推向破产的边缘。
结果是，中国廉价商品出口商的龙头地位受到威胁。上海美国商会的报告显示超过一半的在中国设厂的外国制造商认为，和越南、印度相比，中国正在失去竞争优势。约有20%接受调查的公司正考虑在中国以外地区重新设点。
中国通货膨胀推动如猪肉、牛奶等基本生活物资的价格上涨，中产阶级感受到了前所未有的压力。当生活费用的涨速远超收入增长速度时，很多家庭不得不节衣缩食。日子变的艰难，人们可以减少奢侈品消费或者基本生活必需品消费，可房屋所有者无法减少抵押贷款月供金额。如果这个问题继续存在，中国的中产阶级背负的压力会越发沉重。

次贷危机对中国的影响
为了理解次贷危机即将对中国产生的影响，需要讨论两方面内容。第一重点关注中资银行因购买美国次级贷款抵押证券而导致的潜在损失。第二是检视中国抵押贷款市场，包括可以从美国次贷危机中吸取的教训。
中资银行在美国次贷抵押证券业务的涉入深浅还是一个谜。这些金融机构的不透明意味着无法得到足够的数据帮助精确分析。然而，有一些数据相信是准确的。美国住房和城市发展部的网站上披露，截至2006年6月，中国共持有总额为1075亿美元的美国次级贷款抵押证券，而这一数字三年前只有30亿。一年以后美国房地产市场的问题才暴露，由此判断目前的真实数据可能还会更高。这个数据仅包含吉利美（GinnieMae）、房利美和房地美三家机构提供的证券，并不包括中资银行持有的次级或者Alt-A抵押贷款证券。
2008年1月21日，次贷相关资产数额最大的中国银行宣布其总共持有总额80亿美元的次级贷款，业界无不震惊。该银行已经将次级住房贷款抵押证券账面价值降至49.90亿美元，并且计提了12.95亿美元以应对可能的证券跌价损失。中国银行宣称他们已经处理了和次贷抵押债券相关的债务担保债券，看来对未来的损失他们早有准备。该银行2007年的利润为79.9亿美元，这为它提供了充足的现金以应付额外的次级抵押贷款投资减值。
中国银行副行长朱民曾公开表示他对此并不紧张，因为银行持有的证券评级很高——71.23%的证券评级为AAA，25.93%的评级为AA。尽管他的分析师解释“高等级评级的证券让中国银行在危机中面临低水平风险”，我很疑惑他是否真正了解评级过程的不精确性，或者他只是在使用公关策略以缓解紧张局势。不考虑他的评论，如果涉及次贷的资产金额在50亿美元以内，美国次贷危机将不会威胁中国银行长期的偿付能力。
潜在的问题存在于我们未知的领域。中资银行一直以来都不对其持有的资产进行披露。但根据估计，这些银行至少在吉利美、房利美和房地美发行的证券上投资超过1000亿美元。如果还有这样或那样形式的有风险的抵押贷款没有被纳入估计，这将会产生额外的损失。人们认为吉利美贷款是以美国政府的信用做担保，而其他不是，这是一个普遍的误解。尽管吉利美、房利美和房地美发行的证券有“隐含”的担保人，但美国政府并不会对从任何金融机构购买证券产品遭受的损失负责。对次级贷款或Alt-A贷款产品而言，没有担保人，也没有保险机构。
由于美国的抵押贷款市场环境恶化，贷款拖欠现象已经在跨领域滋长，即使是房利美和房地美发行的贷款，拖欠现象也不少见。在过去的几个月里，一些发展趋势需要得到关注。2007年第四季度，房利美和房地美不约而同发行证券以筹措急需的资本金，从这两个机构传递的信号来看，近期他们还将筹措更多的资本金。鉴于市场以往对抵押贷款证券的好胃口已经消失的无影无踪，美国政府提高了代理机构可以资产证券化的贷款金额上限，从41.9万美元增加到最近72.9万美元。相应地，资产组合的限制也有所松动，比如向现金紧张的借款人提供额外的信贷额度。考虑到最近几个季度，这两个机构一直在公布创纪录的损失，这种趋势具有风险。如果美国政府不得不对其中一个或者两个机构加以援手，在目前的市场趋势下这种情况并非没有可能，那么届时投资者将会遭受更大的损失。
如果美国经济继续朝深度衰退或者更糟糕的全面萧条发展，而中资银行继续持有大量机构或者非机构抵押贷款证券，损失将会非常惊人。中国经济发展已经开始放缓，现在是审视中国抵押贷款业并从美国次贷危机中吸取教训的关键时刻。

中国的抵押贷款业
比较中美两国的抵押贷款业体系，我们会发现有一些显著的不同。其中，资产证券化首当其冲。
2000年，美国住房和城市发展部的秘书长安德鲁•科莫开始实施一项住房金融指引项目，旨在帮助中国建立二级抵押贷款市场，从而最终实现住房抵押贷款证券化。8年来中国借贷业发展缓慢，只是在最近才开始向前推进。美国房贷危机有意无意中让中国金融界提高了警惕，这无疑是一件幸事。一旦中国的资产证券化过程处理不当，就和目前发生在美国的情况一样，结局将是灾难性的。
许多中国高层官员表示，中国不会遭遇类似美国的抵押贷款危机，因为中国的购房者被要求支付高额首付款。银监会主席刘明康表示：“中国不会像美国一样发生次贷危机，为什么？答案很简单，我们不允许人们降低首付比例。”
他的观点看似无懈可击。中国抵押贷款业采取了一项非常重要的措施，这是安全扩张市场的关键。我已经讨论过，美国抵押贷款体系的失败在于借款人在他们购买的房产中没有货币利益。只要购房者被要求支付相当数量的首付款，中国抵押贷款业遭遇类似美国危机的可能性就会被降到最小。
但是，有关这个行业的运作，还有一些问题需要关注。如果认真思考过首付款的概念，那么这个要求就不会是一成不变。美国的抵押贷款保险最近让买房更容易实现，允许购房者只要支付相当少量的首付款，有的仅为总房款的5%。抵押贷款保险是美国人的发明，要求买房者购买保单以使贷款机构在借款人违约的情况下得到保护。被运用于这个行业超过40年，抵押贷款保险在帮助大多数人买得起房方面扮演了重要的角色。即使首付款只有5%，只要保护措施适当，违约风险就会被降低。
可我并不信服中国抵押贷款业正在有效地进行风险管理。我承认，如果借款人需要支付30%的首付款，信用和收入将不是那么关键。然而，如果借款人只用5%的首付款就可以购买房产，即使购买了抵押保险，信用、收入和资产对管理风险仍然非常必要。在现有体系下，中国抵押贷款业在这些方面存在缺陷。
历史上，美国信贷业一直在信用报告的基础上管理风险，具体来说就是信用评分。最近的次贷危机并不是信用评分体系的失败，而是管理贷款的其他要素——如首付款，现金储备的无能所导致。因为中国的体系还没有有效的方法去评价借款人的历史信用，这也就意味着中国的借款人在获取贷款时提供的信用资料和美国次贷借款人类似。
第二个问题是高月供收入比例被广泛接受。美国次贷机构只允许借款人将至多50%的总收入用来支付月供和其他每月债务。这已经是一个有风险的政策，而中国贷款机构在这方面要更为激进。
中国的一份全美性的英文周刊《北京周报》，在2007年4月5日发表了题为《房奴》的文章，详细说明了这个问题。文章讨论了由中国最大的门户网站之一新浪网，进行的一项社会调查。结果显示接近1/3的受访者表示月供占月收入的比重超过50%。目前中国抵押贷款业允许月供收入比可以高达70%，这是一个非常值得关注的现象。
很多城市居民的现实状况是负担的抵押贷款将他们的财务状况勒到了极致。很多人开始困惑，背负高房产债务导致的沉重负担是否值得。经济收入只能勉强负担高额的月供，这些人就变成了“房奴”。文章描述：“他们身陷困境，生活中的所有一切都以还贷为中心。他们的生活担惊受怕，害怕失去工作、害怕生病，甚至不敢换工作，因为换工作会导致损失。娱乐、旅游，以及所有的生活享受在还贷面前，都要退居其次。”一个买房人如是说：“我们现在对利率变得非常敏感，而在买房之前，我们根本对此毫不在意。作为一个抵押贷款还款人，我真的不希望再提高利率。”
如果借款人被允许用超过其收入1/3的比例还抵押贷款，这会产生潜在的问题。如果尚未将其计算在内，1/3的借款人就需要将超过其收入的50%用来还贷，这将给人们敲响警钟。这种贷款政策不仅会负面地影响生活质量，而且会给经济造成巨大风险。当借款人被允许用不恰当的收入比例来还贷时，经济逆转将会严重影响他们的还贷能力，即使他们已经支付了大量首付款。
中国社会科学院的银行和金融专家易宪容，已经就抵押贷款市场的海市蜃楼表示了严重关注。他认为中国银行业累积了接近5000亿美元的抵押贷款的同时，其借贷标准已经松懈。“中国住房抵押贷款的质量比美国次贷还要糟糕。”易宪容于2007年8月接受《南华早报》采访时表示，“至少在美国有一个信用检查体系，而在中国，任何人都可以借钱买房子。”
最近，中国政府已经意识到过热的房地产市场的危险。政府担心投机猖獗会造成危险的泡沫，已经采取了一些措施给市场降温，包括提高利率、限制外国资本投资房地产、鼓励廉价房建设等。所有这些都是合宜的决定，问题是政府的行动是否太少，而且太晚了。
在某些方面，中国的借贷体系是幸运的，因为这个市场尚未完全开发抵押贷款资产证券化产品。在中国目前如此松懈的贷款标准下，可以想象，资产证券化的复杂性将使消费者更容易获得信贷，这成为制造出和美国现状一样巨大灾难的推动力。另一方面，如果资产证券化被智慧地运用于该市场，也许会导致建立目前市场缺乏的信贷价值标准。未来抵押贷款证券化的成功取决于证券化过程实施和控制的好坏。
在很多做法和表现方面，中国房地产市场和2004年至2005年间的美国市场很相似。尽管中美两国对首付款的规定很不一样，但也各有可取之处，而另外一个问题需要非常认真地对待。一旦借贷标准变得过于激进，且投机者遍布市场引起房价人为上升，预示着市场泡沫开始形成。只要经济保持繁荣，就像曾经的美国，缺点就会被掩盖。但是一旦经济走弱或者更糟，将会发生什么？承受经济逆转的巨大痛苦？
这使中国政府面临的挑战更加令人恐惧。一年以前，“房奴现象”就已存在。如果利率增加或者经济放缓，这些借款人将面临巨大的经济压力。美国房产市场经历了高速增长，而结果是理性的思维最终屈服于鲁莽的行为。一旦贷款标准变的过于松懈，借款人开始作出不自量力的事情，两者的结合将是灾难性的。

美国次贷危机的教训
中国借贷机构应该从美国抵押贷款业的错误中吸取教训。现如今，资产证券化进程的每一步都应小心谨慎。因为中国的资产证券化市场仍然处于襁褓期，中国政府是否会实施必要的保护措施以避免类似美国的经历发生，这还不得而知。监管者们表示他们深刻理解美国的次贷危机，同时相信中国的资产证券化市场环境和美国截然不同。中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在2007年12月1日于ChinaStakes网站上发表的文章中指出：“中国将只会对优质资产进行资产证券化，这就是说，基础资产决定了资产证券化产品的质量。”他又补充，“资产证券化的尝试将会获得成功，对此，我们很有信心。”
很不明确的是，什么是“优质资产”。看来中国抵押贷款业并未意识到和高还贷收入比例紧密相连的风险。如果大量该类贷款找到资产证券化的方式，中国借贷行业资产证券化进程将是朝着困难的起点进发。这也绝大部分取决于未来的经济表现。轻微的经济下滑不会对借款人的还贷能力造成影响，但严重的下滑会产生问题。
和美国相比，如果经济减速，中国房地产市场仍有两点优势。首先，中国房地产市场规模远远小于美国，这意味着借款人违约数量增加对中国经济的影响和美国不能同日而语。其次，即使违约率上升，大多数抵押房产的首付款和近期的升值可以抵消影响。这将使中资银行免于遭受美国同行经受的损失。不幸的是，最大的输家是房屋所有人，因为他损失了数额可观的首付款。
最重要的教训是，资产证券化过程必须对所有投资者保持透明。抵押贷款证券化存活的越久，它就越成功，提供其他更激进产品的愿望就越强烈。只要购买证券的投资人能真正理解伴随产品的风险，该体系就能正常地发挥作用。如果过程不够透明或者让人迷惑，就像美国的情况一样，而导致投资人根本不知道他们在买些什么时，问题就会应运而生。
另外，中国贷款业应该找出充分获取借款人历史信用的办法。只有在那种情况下，信用风险过度的借款人才能获得贷款。最后，贷款业应该设定较低的抵押贷款还贷收入比例的门槛。和目前首付款要求相衔接，这个数字不能超过50%。如果借款人被允许花费大比例的收入支付月供，且经济继续放缓，那么房地产市场崩溃的所有必要因素就都已经具备了。
经济逆转对任何国家而言，都不可避免，包括中国。因此当经济强劲时，未雨绸缪就显得非常重要。如果经济降温，这些目前苦苦经营勉强还贷的供房者，那时他们的还贷能力又将会怎样呢？
中国贷款业应该从他们的美国同行所犯的错误中吸取教训、思考危机的内涵。是时候采取必要的措施，以使任何对中国经济的负面长期影响最小化了。

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页　　数：192

版　　次：1版

开　　本：16开

正文语种：中文